Comment la pandémie a-t-elle affecté le marché du logement en Russie?

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Dans quelle mesure le rythme de la construction en Russie a-t-il baissé à cause de la pandémie ?

Malgré la crise économique liée à la pandémie, le taux de construction de logements en Russie n'a pas baissé de manière aussi importante que prévu. Selon l'agence officielle de statistiques Rosstat, 75,5 millions de mètres carrés de logements ont été bâtis en Russie en 2020, soit 5,9% de moins qu'en 2019.

En décembre 2020, 15,5 millions de mètres carrés de logements ont été construits, soit 10,9% de moins qu'en décembre 2019.

Et quoi, personne n’a acheté de logement en Russie ?

Au contraire, les Russes ont acheté encore plus que d'habitude.

« L'année 2020 peut être considérée comme l'une des années les plus fructueuses pour les promoteurs russes. Après la suppression des mesures restrictives, l'activité du marché immobilier a augmenté, ce qui a été largement facilité par le désir des Russes de conserver leurs économies », explique Natalia Pyrieva, analyste chez Finam.

En conséquence, les transactions hypothécaires ont représenté 64% de l'ensemble des transactions sur le marché immobilier, tandis que le volume des prêts hypothécaires émis s'élève à 8% du PIB, soit le taux historiquement le plus élevé en Russie.

Cette hausse de la demande est apparue principalement sur le marché du logement primaire, mais s'est également progressivement étendue au marché secondaire des appartements. Les promoteurs et les vendeurs privés n'ont pas manqué l'occasion de profiter de l'augmentation de la demande et ont commencé à augmenter les prix, explique Pyrieva.

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Combien coûte un logement en Russie ?

« La demande animée a entraîné des pénuries : sur les marchés les plus actifs, l'offre a diminué de 25 à 30% sur l'année, le coût moyen des logements a augmenté dans le même ordre – d'environ 20% », ajoute notre interlocutrice.

À Moscou, sur le marché primaire, le prix moyen du mètre carré a franchi la barre des 340 000 roubles (3 907 euros). À l'échelle nationale, le prix moyen est d'environ 90 000 roubles (environ 1 034 euros), soit 3 à 4 fois moins, précise de son côté Irina Dobrokhotova, présidente du conseil d'administration de Best-Novostroï.

Ainsi, à Moscou en 2020, le budget moyen d'achat d'un appartement sur le marché primaire dans le segment de masse est passé à environ 9-10 millions de roubles (103 450 – 114 950 euros), à Saint-Pétersbourg – jusqu'à 5,5 millions de roubles (63 220 euros). À Nijni Novgorod, il s'élève à environ 4-4,5 millions de roubles (45 980 – 51 730 euros), indique Roman Mirochnikov, directeur exécutif de la société de construction Oïkoumena.

La croissance du coût au mètre carré est observée et se poursuit dans tous les types de logement, quel que soit le nombre de pièces, dans toutes les régions de Russie.

Quel type de logement construit-on davantage aujourd'hui ?

« Les logements du segment de masse dominent dans l'agglomération de Moscou : 2,46 millions de mètres carrés (64%) sont désormais à vendre dans la classe économique et confort. Vient ensuite la classe affaires : 1,04 million de mètres carrés, soit 27% de l'offre », affirme Irina Dobrokhotova. Le segment haut de gamme occupe les 9% restants.

Selon Roman Mirochnikov, le segment de masse sera également une priorité pour les acheteurs et les promoteurs dans les régions situées en dehors de la capitale, car il représente la part du lion de la demande.

Sotchi apparaît toutefois comme une exception car, grâce à son statut de ville de villégiature dotée d'une infrastructure développée pour les loisirs en bord de mer et en montagne, davantage de projets d'affaires, haut de gamme ou de classe élite peuvent être mis en œuvre.

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Combien de logements y a-t-il en Russie ?

Selon Best-Novostroï, l’on compte environ 3,8 à 4 milliards de mètres carrés de logements en Russie. Moscou en représente environ 7%, 280-300 millions de m², mais seule une fraction du total des logements est proposée à la vente. À Moscou et dans sa région, le marché primaire est en effet estimé à 3,9 millions de mètres carrés, soit environ 1 700 bâtiments dans 600 projets. La ville de Moscou occupe près de 2,5 millions de mètres carrés de ce volume. Le marché secondaire est un peu moins vaste – environ 2 millions de mètres carrés.

« Peut-être, ces chiffres sont observés en raison d’une rare réduction, sur les dernières années, de la demande sur les deux marchés – environ moins 30% par an. Très probablement, le nombre de mètres carrés en vente dans les prochaines années sur le marché secondaire sera plus élevé que sur le primaire, où la majeure partie de la demande est adressée », interprète Irina Dobrokhotova.

Dans le même temps, les mesures visant à limiter le volume des nouvelles constructions font douter que le nombre de nouvelles offres dans la capitale soit multiplié d'année en année.

Cependant, tout cela est vrai pour Moscou, alors que pour toutes les autres régions, la situation peut être opposée. « Pour répondre aux normes fixées par le décret présidentiel (120 millions de mètres carrés de logements par an), Moscou et Saint-Pétersbourg ne suffiront pas. Le ministère de la Construction et les promoteurs chercheront donc des possibilités d'augmenter le rythme de construction de nouveaux logements précisément dans les régions. Il est tout à fait possible que dans les deux ou trois prochaines années, le logement "primaire" dans les grandes villes prévaudra », conclut Dobrokhotova.

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