Immobilier : en Crimée, la saison des achats est ouverte

Crédit : Alamy/Legion-Media

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En Crimée, le marché immobilier commence à reprendre vie. Après une période de léthargie, les transactions immobilières sont de nouveau possibles. Les acteurs du marché s’attendent à une demande en provenance des étrangers. Les experts conseillent toutefois de ne pas se presser et d’attendre que le système soit pleinement fonctionnel.

Le marché de l’immobilier de Crimée devrait sortir de la léthargie dans lequel il était plongé depuis mars 2014, lorsque les nouvelles autorités de la péninsule ont décrété un moratoire sur la réalisation des transactions. Le service russe d’enregistrement des transactions (Rosreestr) vient de débuter ses activités sur le territoire nouvellement rattaché à la Fédération de Russie. Les premiers bureaux de Rosreestr ont ouvert à Simféropol, avec des représentations locales prévues dans les principales stations balnéaires : Yalta, Evpatoria, Kertch et Sébastopol.

Contexte

Selon la législation russe, l’acheteur et le vendeur concluent tout d’abord un contrat de vente, avant de se tourner vers le service d’enregistrement des transactions. La somme nécessaire à l’achat immobilier se trouve à ce stade sur un compte de notaire ou bien dans le coffre d’une banque. Rosreestr contrôle  « l’intégrité de la transaction », à savoir s’il existe des restrictions à la vente du bien immobilier (par exemple une hypothèque),  ou encore qui est enregistré en tant que propriétaire.

Pour ce qui est des trois derniers mois, le marché de l’immobilier de Crimée se trouvait dans un état léthargique. Selon Maria Litinetskaya, PDG de Metrium Group, il était impossible d’acheter ou de vendre légalement un bien immobilier après la mise en œuvre du moratoire. « Certains habitants locaux ont trouvé un moyen de contourner de cette situation : ils concluent avec les acheteurs des contrats de vente à transaction différée, par exemple six mois », explique l’expert.

Frénésie criméenne

Le rattachement de la Crimée a suscité un regain d’intérêt de la part des acheteurs, au premier chef des Russes. « Entre le 19 février et le jour du référendum (16 mars), le nombre de personnes intéressées a été multiplié par 4,8, puis dans les premiers jours ayant suivi le référendum, cet indicateur a encore été multiplié par 1,5. Cet intérêt ne se dément pas à l’heure actuelle », indique l’analyste du holding d’investissement et de construction GK Premier.   

D’après le site DOMnaMORE.ru, si les clients s’intéressaient auparavant au Monténégro, à la Bulgarie, à la Croatie ainsi qu’à la côte ukrainienne de la Mer Noire, depuis la mi-mars les deux tiers des requêtes concernaient les maisons de vacances en Crimée.

En termes de nationalités, selon les données de GK Premier, si auparavant la demande provenait principalement des Ukrainiens (50%), les Russes ne représentant que 35% (les pays de la CEI 15%, essentiellement des acheteurs originaires des pays Baltes), à l’heure actuelle 70% des appels vers les agences immobilières de Crimée proviennent de Moscou, 15% de Saint-Pétersbourg, 5% de Biélorussie et 5% des autres pays de la CEI.

Cette demande soutenue a tiré les prix vers le haut. Ainsi, selon GK Premier, au cours des trois derniers mois les prix en dollars (à partir desquels les transactions sont réalisées en Crimée) ont crû de 12 à 15%. Dans les zones les plus populaires, les prix ont presque doublé depuis le début de l’année.

La région la plus chère est la côte sud de la Crimée. 100 m² de terrain en bord de mer peut coûter jusqu’à 51 400€. Le prix moyen se situe autour des 14 700€ pour 100 m². Plus on s’éloigne de la mer, plus les prix baissent. Un terrain situé à 2-3km de la mer coûte entre 370 et 1470€ pour 100 m².

La Crimée pour les étrangers

Pour l’instant, on enregistre encore peu de demandes émanant d’acheteurs étrangers désireux de passer leurs vacances en Crimée. Les acteurs du marché immobilier criméen s’attendent toutefois à ce que des investisseurs étrangers s’intéressent à des terrains sur lesquels ils pourraient bâtir à l’avenir des hôtels.

Les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier en observant les mêmes règles que les Russes.  « Des conditions particulières peuvent concerner certains types de propriété, comme les terres agricoles. Leur vente à des ressortissants étrangers est sévèrement restreinte », indique Marina Krasnobaïeva, juriste du Cabinet d’avocats Ioukov et associés.

Risques

Même si à compter de maintenant, les transactions en Crimée s’effectueront d’après la législation russe, certains risques demeurent.

Sur la péninsule, on observe à l’heure actuelle d’immenses files d’attentes pour l’enregistrement notarial de biens immobiliers. Comme l’expliquent les analystes du GK Premier, ceux qui, aux cours des trois derniers mois, ont effectué des transactions à leurs risques et périls, se ruent désormais pour les réaliser. « Il est possible d'entrer en contact avec un très grand nombre d’intermédiaires qui vont proposer leurs services. En ce qui concerne la qualité de leur travail, il faut être très prudent. Il peut y avoir une très grande proportion d’escrocs parmi eux. C’est pourquoi notre conseil est de préparer tous les documents soi-même, sans intermédiaires », indique-t-on chez GK Premier. Les experts préviennent : il ne faut pas s’attendre à une stabilisation de la situation avant six mois.      

Chose la plus importante, la Russie n’a pas conclu d’accord avec l’Ukraine au sujet du transfert des registres immobiliers en Crimée. C’est pourquoi l’acheteur risque d'acquérir un appartement « hypothéqué » que la banque saisirait ensuite en raison des dettes du propriétaire précédent. Comme l’explique l’avocate Marina Krasnobaïeva, la législation ukrainienne, sur la base de laquelle fonctionnaient les tribunaux de Crimée jusqu’au rattachement à la Fédération de Russie, diffère de la législation russe. Adapter la pratique juridique prendra du temps, y compris en ce qui concerne les différends en matière de droits de propriété. Selon la juriste, investir dans l’immobilier en Crimée n’a de sens que si les caractéristiques du bien et son prix l’emportent sur les risques.

 

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