Les commerces de retour dans le métro de Moscou

Changements

L’idée d’aménager des centres commerciaux dans les passages souterrains est arrivée à Moscou en provenance d’Europe. Cette tradition trouve son origine à Munich, avec la construction d’une ville souterraine en prévision des Jeux olympiques de 1972. A Moscou, c’est au début des années 1990 que les commerces ont fait leur apparition dans les passages souterrains. Cette activité était toutefois opaque. Les autorités municipales ont à plusieurs reprises tenté de la réguler, mais sans grand succès.     

Ce n’est qu’en 2013 qu’un changement profond aurait été possible, au moment de la renégociation de l’ensemble des contrats de location des surfaces commerciales situées dans les espaces souterrains. Les fonctionnaires ont alors multiplié par 11,6 le montant des loyers. En conséquence de quoi les petits commerçants ont plié bagage et pourraient être remplacés par des marques internationales, des détaillants et des franchises.

Le fait est confirmé par les fonctionnaires eux-mêmes.  « Nous avions auparavant 1 300 kiosques et baraques, il n’en reste aujourd’hui que 360. Mais nous avons l’intention de porter ce chiffre à 700 », indiquait début juillet l’adjoint au maire de Moscou au sein du gouvernement municipal chargé des questions de logement et des services communaux, Piotr Birioukov. La législation a changé : désormais, les surfaces dédiées aux pavillons commerciaux et aux panneaux publicitaires situées dans les passages souterrains seront attribuées dans le cadre d’appels d’offres ouverts.

Une mine d’or

De l’avis des experts, le commerce dans les passages souterrains devrait s’avérer extrêmement rentable. Le flux constant de passants garantit un taux élevé de conversion. « La mise en place de commerces civilisés dans les passages souterrains pourraient générer des recettes substantielles pour le budget municipal. Selon moi, cela pourrait représenter plusieurs milliards de roubles par an », indique le directeur général de la société de gestion immobilière ROSS Group, Oleg Ryjov. 

Cependant, selon Pavel Anisimov, directeur adjoint du département immobilier commercial de S.A Ricci, le niveau des loyers varie fortement en fonction de la surface et de l’emplacement du passage souterrain en question. En moyenne, les loyers se situeront entre 1 100 et 7 420 euros par mètre carré pour les passages souterrains rénovés du centre-ville et dans les principaux centres de transports. 

Dans le même temps, ces chiffres  dépassent de plusieurs fois le montant maximum des loyers des offres attractives dans le domaine du street-retail. Selon la société Jones Lang LaSalle, le prix moyen du mètre carré dans le centre de Moscou se monte à 4455€ par an et à 740€ par mètre carré un peu plus loin, au-delà de la Ceinture des Jardins. 

En échange de loyers élevés, la ville propose des passages rénovés, de nouveaux revêtements de sol, un éclairage moderne, des écrans plasma. A l’heure actuelle, 13 emplacements ont d’ores et déjà été rénovés, parmi lesquels des passages situés en plein centre de Moscou, à proximité du Nouvel Arbat et de la rue Tverskaya. « La qualité des surfaces commerciales a considérablement augmenté, l’on peut y implanter des commerces civilisés », confirme Pavel Anisimov.  

Le programme de rénovation des passages souterrains se prolongera jusqu’en 2016. 

Nouveaux arrivants

Les détaillants Auchan et Metro pourront profiter de ce nouveau format modernisé. La filiale russe de Metro Cash & Carry a indiqué qu’elle entendait implanter dans les passages souterrains des magasins « Fassol » (Haricot), un projet de franchise Metro au format « magasin de proximité ». Ils seront peut-être rejoints par des cafés de type Starbucks, ainsi que d’autres chaînes telles que Prime. Et probablement aussi certaines marques de vêtements bon marché.

Dans tous les cas, afin de rentabiliser le coût d’un loyer à prix d’or de 7 420€, le passage doit être emprunté par plusieurs dizaines de milliers de personnes par jour. Les autorités souhaiteraient également voir s’implanter des détaillants « civilisés » comme Intimissimi et Subway, mais ont pour le moment décidé de ne pas brusquer les choses. « Nous observons pour le moment les autres, pour voir comment les affaires vont marcher. Dans les passages souterrains, il est impossible de prévoir le terme du loyer, le délai figurant dans le contrat est d’un an moins un jour, pour nous, c'est trop instable », a déclaré un collaborateur de la société de conseil des achats de la franchise Intimissimi. Dans l’ensemble toutefois, les perspectives du secteur du commerce dans les passages souterrains sont, de l’avis des experts, assez prometteuses.  

« Bien sûr, un passage souterrain ne sera jamais un emplacement convenable pour faire l’ensemble de ses courses, mais sur les micromarchés, les magasins de souvenirs, de cadeaux, la bijouterie, les boulangeries, les pharmacies, les points de retrait de blanchisserie s’y sentiront à l’aise. Des difficultés pourraient apparaître en ce qui concerne l’implantation de cafés, dans la mesure où tous les passages souterrains ne sont pas équipés de manière adéquate en termes de puissance électrique nécessaire, d’eau courante et de canalisations », explique Pavel Anisimov.

Les experts indiquent que plus les offres de la ville se révèleront de qualité et bien pensées, plus vite les détaillants occidentaux s’y implanteront. A l’heure actuelle, on ajoute aux passages souterrains des espaces situés à proximité des gares de chemin de fer et du métro. Le métropolitain de Moscou entend ainsi multiplier par plus de 14 les profits générés par les activités connexes. En premier lieu, on prévoit à ces fins de créer 90 nœuds de transport dotés de surfaces commerciales. Ces surfaces devraient pouvoir rivaliser en termes de qualité avec les principaux centres commerciaux.  

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