Moscou : le logement comme investissement

Après la crise de 2009, le marché russe du crédit immobilier se refait une santé. Selon une étude de l’Agence russe pour les prêts hypothécaires, contrairement aux prévisions pessimistes, pour l’année 2011, le montant des crédits accordés s’est élevé à 396,6 milliards de roubles (9,4 milliards d’euros), c’est à dire deux fois plus que l’année précédente. Et devrait encore augmenter pour atteindre 640 milliards de roubles (15,2 milliards d’euros) d’ici la fin de l’année, se rapprochant du niveau d’avant la crise.

Ce n’est pourtant pas un taux de croissance record : en 2010, le marché du crédit immobilier a été multiplié par 3,6, par rapport à l’année 2009, où les crédits étaient « gelés » par les banques, faute de liquidités. Ce qui a permis cette résurrection est, d’une part, l’assouplissement des conditions de prêts et surtout, selon l’agence immobiliaire d’élite Penny Lane Realty, l’abaissement des taux de crédit à un niveau minimum de 11,9% pour les prêts en roubles et de 9,6% pour ceux en dollars américains, les deux devises principales dans lesquelles les crédits immobiliers sont octroyés. La chute de la demande sur les marchés a également joué un rôle important : les Russes attendaient une amélioration de la situation économique pour les gros achats à crédit.

« Le prêt immobilier est devenu plus accessible », note Alexandre Ossine, économiste en chef de la société Finam Management, « c’est à 70-80%  les conséquences d’un programme d’aide de l’Etat », d’un montant de 250 milliards de roubles (près de 6 milliards d’euros). Elle s’exprime par le maintien d’un taux en roubles très bas, à moins de 11%, et de la limitation de l’acompte à 20% du prix du logement. Le PDG du centre analytique de l’agence immobilière Miel, Vladislav Loutskov, attire également l’attention sur « la conjoncture favorable dûe au prix du pétrole au premier semestre 2011 ».

Trois fois plus cher

Ksenia, 28 ans, directrice artistique d’une agence publicitaire, a décidé de souscrire un prêt immobilier. Elle explique que son 20 m², à proximité de son travail, non loin du centre, lui a coûté 3,7 millions de roubles (880 000 euros). Elle a versé un acompte de 700 000 roubles (16 600 euros), et a contracté un prêt « classique » à une banque pour les trois millions de roubles (714 000 euros) restant.

« Le crédit est en dollars américains, à un taux annuel de 9,5%. Ce qui est un taux assez bas », affirme-t-elle. C’est un crédit sur 25 ans avec des versements mensuels à hauteur de 1000 dollars, intérêts compris. Pendant tout ce temps, l’appartement se trouve sous hypothèque de la banque.

En prenant un crédit en devise étrangère, Ksenia gagne sur le montant des mensualités mais prend un risque important. Elle touche un salaire en roubles, or son cours a chuté de 30%, tombant à 31 roubles pour 1 dollar, et il est impossible de prévoir quelle sera son évolution dans les 25 ans à venir. « En choisissant un prêt en dollars, j’arrivais à rentrer dans les critères de la banque. Ainsi, mes mensualités étaient inférieures à la moitié de mon salaire déclaré. En roubles, je dépassais cette limite », explique-t-elle. C’est pour cette raison également qu’elle a dû choisir les délais de remboursement les plus longs proposés par la banque.

Les sondages révèlent que la majorité des Russes ne considèrent pas les crédits hypotécaires très avantageux, surtout en raison des taux trop élevés, et ils essaient en général d’effectuer un remboursement anticipé. Les banquiers expliquent que les taux de crédits se forment en prenant en compte le taux d’inflation annuel (8-10%) et leurs intérêts. « Au bout de 25 ans, mon appartement m’aura coûté 300% de plus que son prix initial», affirme Ksenia. Ce sera en partie compensé par la hausse des prix de l’immobilier. Selon les analystes, même si le marché de l’immobilier à Moscou ne retrouvera pas l’envolée qu’il a connu ces 20 dernières années, le déficit en logement assure une hausse de 1 à 2% par mois.

Pour le moment, Ksenia n’imagine pas un remboursement anticipé, mais le montant de ses mensualités lui convient : « Je payais 25 000 roubles de loyer par mois (près de 600 euros). Maintenant, je paie un peu plus, mais au moins je paie pour MON appartement ». De plus, elle avoue qu’elle touche une partie de son salaire au noir, ce qui permettra de couvrir les pertes si le rouble continue de chuter. Dans le pire des cas, elle effectuera un transfert de crédit, par exemple à l’Agence du prêt hypothécaire, financée par le gouvernement et chargée de racheter aux banques les crédits à problèmes, ou bien encore elle revendra son appartement à la banque. Toutefois, si elle décide de rompre le contrat dans les cinq premières années, la banque ne lui remboursera pas les mensualités versées, en paiement des intérêts.

Risques et avantages du neuf

Selon l’Agence du prêt hypothécaire, le crédit immobilier n’est pas le principal moyen d’achat de logement en Russie. Ce contrat ne représente que 17,4% du marché de l’immobilier. Beaucoup d’acquéreurs russes achètent dans le neuf, lorsque l’immeuble est encore en construction.

Le schéma est le suivant : les sociétés de construction annoncent le début d’un chantier et mettent en vente les appartements d’un immeuble qui n’existe pas encore et qui se construit grâce à l’argent récolté. C’est avantageux pour tout le monde, pour l’acheteur car à cette étape le prix est de 30-60% moins cher, et pour le promoteur. De plus, les conditions sont très souples : l’investisseur n’a pas à présenter les fiches de salaire et un échelonnement est accordé pour le paiement, généralement à taux zéro, mais seulement jusqu’à la fin du chantier. Si l’acheteur ne peut pas régler la totalité de la somme avant ce délai, il peut toujours revendre ses parts et se rembourser avec un bénéfice important.

Le couple Levachov a acquis son appartement de cette manière. « C’était en pleine récession, impossible d’obtenir un prêt auprès des banques et la société Azbuka Jiliya nous a proposé ce schéma », raconte Tatiana, 54 ans. Conformément au contrat, le couple a réglé 60% du prix total du logement et a versé par la suite 72 000 roubles (1 700 euros) par mois pendant un an et demi. « Finalement, précise Tatiana,  nous n’avons payé que 7% de plus que le prix de départ qui était de 2,8 millions de roubles (670 000 euros) ». Si l’on considère la hausse des prix de l’immobilier dans la région de Moscou, d’une moyenne de 10% par an, la différence de prix est déjà compensée.

C’est ainsi que fonctionne le secteur du bâtiment en Russie et que se construit la grande partie des logements dits de masse. C’est ce segment de l’immobilier qui intéresse principalement les petits investisseurs qui n’ont qu’un faible capital et qui peuvent acheter pour revendre. Le grand risque est le manque de garantie. Personne ne peut assurer que le promoteur finira le chantier et qu’il n’est pas un escroc. Mais de tels cas sont de plus en plus rares car des mesures sévères ont été mises en place par les autorités, et le marché immobilier s’est stabilisé. Mais dans le pire des cas, les acquéreurs perdent leur argent ou essaient de se faire rembourser tant bien que mal, en portant l’affaire devant le tribunal. En outre, l’acheteur ne peut devenir formellement propriétaire du logement qu’après son enregistrement auprès des organismes officiels, ce qui prend encore près de deux ans après la fin de la construction.

Quels projets pour Moscou ?

Ces dernières vingts années, Moscou a connu un boom de la construction dû à une hausse très forte des prix de l’immobilier : le prix d’un appartement moyen à Moscou est 70 fois plus cher qu’il y a vingts ans, le prix du mètre carré est passé de 150 à 7 000 dollars, selon la société Incom. Parallèlement, la politique de la ville en matière de planification urbaine n’a pas évolué depuis 1984, d’où l’accumulation de problèmes d’infrasctructure des transports. Cela a valu à Moscou la palme de la pire des villes pour les automobilistes, selon le sondage IBM de 2011.

Le nouveau maire de Moscou, Sergueï Sobianine, a décidé de réduire considérablement le nombre de chantiers de la capitale en annulant près de 200 contrats d’investissements immobiliers d’une valeur de 35 milliards de dollars, établis sous son prédecesseur Iouri Loujkov. De cette façon, le marché va se rétrecir, ce qui va sans aucun doute provoquer des changements certains dans le secteur immobilier de la capitale. Mais le facteur le plus influent à long terme sera sans doute la décision annoncée par le maire et les autorités fédérales, en juin dernier, d’agrandir le territoire de la ville de deux fois et demi et d’y répartir les centres décisionnels.

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